建发股份还分拆上市吗？
2019年12月13日，证监会正式发布《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》（下称《若干规定》）。自意见征求稿发布以来，A股上市公司就对政策跃跃欲试，正式稿落地后，目前已有四家A股上市公司计划分拆子公司回A。
业内人士认为，分拆上市政策正式落地，有望在房企的“销售、服务、地产业务”三大板块中，再为资本市场增添“物业”与“代建管理”这两类新的概念。而除了已发布分拆预案的四家房企外，建发股份（600153，SH）等手握“物业”或“代建管理”潜在资产的房企，也很可能加入A股分拆上市的热潮中。
建发股份分拆优质物业A股上市呼声高
建发股份的控股股东，是国务院国资委下属的厦门建发集团，厦门建发集团也同样是港股的建发国际集团（01908，HK）的控股股东，而这两家公司都是国内为数不多的“双轮驱动”房企。
作为“内地房企前十强”之一，建发股份的地产业务2019年上半年的销售额为457亿元，建发国际集团则超过408亿港元，两家公司的销售规模合计近千亿元，已进入全国房企20强。
而在代建管理板块，建发股份则拥有控股子公司厦门住宅建设集团有限公司（下称，建发房产）。克而瑞此前发布的2018年度代建管理规模TOP40榜单中，建发房产以826.4万平方米的累计开发规模，排名行业第三，仅次于绿城管理集团和朗诗绿色管理。
在物业服务板块，建发股份旗下也有子公司建发物业发展有限公司（下称，建发物业）。2019年上半年，建发物业实现营业收入4.37亿元，同比增长26.4%；实现净利润5018万元，同比增长131.1%。
业内人士认为，建发股份的代建管理及物业板块资产质地优良，无论是申请分拆子公司A股上市，还是推动代建管理或物业板块在A股及港股两地上市，都是一个比较好的选择。
首先，从政策端来看，《若干规定》对于建发股份等房企业绩规模较大的公司，形成了利好。相较于征求意见稿，《若干规定》降低了一定条件门槛，其中，子公司近三年连续盈利累计净利润不低于6亿元的要求，被修改为最近3个会计年度连续盈利，且最近3个会计年度扣除按权益享有的拟分拆所属子公司的净利润后，归属上市股东的净利润累计不低于10亿元。而建发股份2016年-2018年的净利润为49.92亿、54.81亿、71.59亿元，2019年上半年的净利润也超过了48亿元，符合分拆子公司上市的要求。
其次，对于优质企业的融资诉求，分拆上市政策具有一定的“补位”作用。分拆上市政策能够补位近年来收紧的房地产企业融资政策，给予大公司旗下子公司更充足的融资机会，提升其发展速度。
最后，从估值的角度来看，分拆建发物业上市具有较高的想象空间和市值回报率。据克而瑞2019年度中国物业服务企业全业态规模TOP10排行榜，建发物业以171.91万平方米/半年的土地管理规模排名行业第八，具有较好的规模和收入水平。而从A股来看，分拆上市政策出炉后，华厦幸福基业科技服务股份有限公司(下称“科技服务”)成为第一家宣布回归A股的物业公司，科技服务的注册资本为2071万，2017年、2018年的营收为3.82亿元、4.37亿元；同期净利润为0.92亿元、1.15亿元。截至当日收盘，华夏幸福（600340，SH）的总市值为397.23亿，“A股+物业”概念的首支概念股，已体现了市场对于分拆物业板块的认可。
业内人士认为，无论是从市场前景，还是从政策及估值的角度看，分拆上市政策落地，为房企提供了新的发展方向，未来或有越来越多的房企，选择把旗下代建管理或物业管理板块分拆上市。建发股份等手握优质潜在资产的房企，或可凭借分拆上市，在新赛道上进一步强化自身的竞争优势。